Kamenisch hält wenig von viel Regulatorik: S-Immo legt Wohnmarktbericht 2021 vor Bauen & Wohnen | 15.09.2021 | Lars Bargmann

Die Immobiliengesellschaft der Sparkasse Freiburg (S-Immo) hat erstmals einen Wohnmarkbericht vorgelegt. Die Corona-Krise hat darin kaum Spuren hinterlassen. S-Immo-Geschäftsführer Oliver Kamenisch übte vor Journalisten bei Vorlage der Ergebnisse auch Kritik an gesetzgeberischer Regulatorik.

Die Datenbasis für den Bericht waren öffentliche Immobilien-Angebote von April 2019 bis April 2021. Demnach kosten Einfamilienhäuser im Freiburger Osten aktuell zwischen 1,0 und 1,6 Millionen Euro, Wohnungen zwischen 4950 und 6600 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten liegen zwischen 13,10 und 20 Euro. Die Wohnungspreise sind binnen Jahresfrist um 4,6, die Mieten um 3,3 Prozent gestiegen.

In Emmendingen kosten Einfamilienhäuser – in einfachen Lagen – rund um 350.000 Euro, in Top-Lagen aber auch mal 1,3 Millionen. Für Wohnungen werden je nach Lage 2000 bis 4400 Euro fällig. Die Mieten liegen zwischen 7 und 14 Euro. Die Preissteigerungen für Häuser, Eigentums- und Mietwohnungen lagen im Schnitt bei rund 4,7 Prozent. Von einem Corona-Effekt merke man bislang nichts. 

Festes Klammern an Sachwerte

Dass die Preise immer noch steigen, liege, so Kamenisch, am knappen Angebot, am Baulandmangel, aber auch an fehlenden Anlagealternativen. Da die Deutschen zudem Aktienmuffel seien, würden sie auch jetzt, wo sich die Preise „auf Höchststand“ befänden, ihre Immobilien nicht verkaufen, sondern weiter festen Sachwerten vertrauen. Oder aber sie finden zum Bestand keine passende Alternative auf dem Markt. Zusätzlich würden vor allem in Freiburg, getrieben durch die hohen Mieten, viele solvente Nutzer ins Eigentum drängen. Auch wegen der historisch niedrigen Zinsen.

Der Fachkräftemangel in der Baubranche, höhere behördliche Anforderungen, „extrem gestiegene“ Rohstoffpreise während der Corona-Krise heizten die Preise weiter an und erschwerten eine verlässliche Kalkulation für Bauherren und Bauträger. Diese müssten wohl oder übel beim Kalkulieren nun höhere Risikopuffer einbauen und es könne gut sein, dass die teuren Baupreise sich bald auch auf die Bereitschaft auswirkt, sehr hohe Grundstückspreise zu bezahlen. 

Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommens- oder kapitalstarke Käufer können sich die Preise in Freiburg noch leisten, untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen würden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen.

Es sei aber ein Irrglaube, dass man im Umland viel bessere Chancen habe, eine passende Immobilie zu finden. Denn auch dort sei das Angebot mittlerweile äußerst knapp: „Der Verdrängungswettbewerb geht von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald“, so Kamenisch. Mit dem geplanten Stadtteil Dietenbach sei zwar Baulandfläche in Aussicht, aber erst in vier, fünf Jahren auch beziehbar. 

Für den Geschäftsführer sind immer neue Knebelwerkzeuge der öffentlichen Hand, immer mehr regulatorische Einflussnahme auch beim Mietwohnungsbau eher kontraproduktiv: Sei es der Mietendeckel in Berlin – den das Bundesverfassungsgericht gestoppt hat – oder auch die Inhalte des am 23. Juni in Kraft getretenen „Gesetz zur Mobilisierung von Bauland“. Darin ist etwa geregelt, dass Eigentümer ihre Miethäuser nicht mehr ohne gesonderte Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln dürfen. „Wir haben vor einigen Jahren selber in Weil am Rhein ein Mehrfamilienmietshaus in Eigentum gewandelt und damit 19 Mieter zu Eigentümern gemacht. Was soll der Quatsch, so etwas verbieten zu wollen?“

An eine Preisblase am Immobilienmarkt glaubt Kamenisch nicht: „Käufer sollten aber dennoch derzeit vorsichtig sein, ob die Wohnungen wirklich das wert sind, für was sie angeboten werden.“

Info

Die 96-seitige Broschüre ist über www.s-immobilien-freiburg.de/wohnmarktbericht kostenlos abrufbar.

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