Mehr Aufträge, mehr Preisgespräche – Die S-Immo ist trotz schwierigem Umfeld erfolgreich Makler | 23.09.2023 | Lars Bargmann
Neu im Angebot: In der Denzlinger Ortsmitte verkauft die S-Immo 14 Eigentumswohnungen. Fünf Notartermine stehen bereits an.
Die Immobiliengesellschaft der Freiburger Sparkasse (S-Immo) spürt die dramatische Wende bei den Baufinanzierungszinsen deutlich. Seit Anfang 2022 sei die Nachfrage nach Immobilien um 70 bis 80 Prozent eingebrochen, sagt Geschäftsführer Oliver Kamenisch.Kurios: Mit Ende Juli schon 63 protokolierten Kaufverträgen mit einem Volumen von rund 29 Millionen Euro liegt die S-Immo im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dennoch auf Augenhöhe.
„Wir können sehr zufrieden sein. Im vergangenen Jahr hatten wir noch die erste Verkaufswelle bei unserem Projekt Sonnhalde in Waldkirch, das haben wir jetzt nicht und liegen trotzdem wieder auf dem Niveau“, erzählt Kamenisch. Offenbar sind die 20 bis 30 Prozent, die als Nachfragende geblieben sind, ausreichend für den Umsatz.
„Das sind die, die aus wohlhabenden Familien kommen, schon geerbt oder schon Geld übertragen bekommen haben“, weiß der Geschäftsführer. Ihn beschäftigen dabei auch die sozialen Auswirkungen: „Da ist dann einer, der genauso hart arbeitet wie der andere, aber eben noch kein Vermögen aufbauen konnte. Der eine kann weiterhin kaufen. Der andere, der kaufen wollte, drängt nun in den engen Mietmarkt.“ Oft, weil der Nachwuchs eine größere Wohnung erfordert. Und es seien ausgerechnet die mittleren Einkommensschichten, die sich die eigenen vier Wände zusehends nicht mehr leisten können.
Und anders als die Kaufpreise steigen die Mieten weiter. Das passt dann so gar nicht zu höheren Nebenkosten und der Inflation. Und wenn die nicht „nachhaltig nach unten geht, werden die Zinsen noch weiter steigen“, so Kamenisch. Er geht davon aus, dass es erst von 2023 bis Ende 2024 keine weiteren Erhöhungen mehr geben wird.
Sieht auch die sozialen Folgen: Oliver Kamenisch
Erhöht ist aktuell die Zahl der Verkaufsaufträge. Allerdings gibt es zwischen den Erwartungen der Käufer und dem Machbaren an einem völlig veränderten Markt oft große Differenzen. „Wir führen deutlich mehr Gespräche über die Preisvorstellungen.“ Die Makler bringen den verkaufswilligen Eigentümern schon aktuelle Finanzierungsbeispiele mit und zeigen schwarz auf weiß, welche Finanzierungskosten für die Käufer vor anderthalb Jahren bei einem Kredit etwa über 500.000 Euro zu stemmen gewesen wären – und was heute zu stemmen ist. „Das ist dann oft ein Aha-Effekt.“
Monatlich bekommt Kamenisch von seinen Mitarbeitern eine Übersicht, wie es um den Vertrieb bestellt ist. Bei etwa der Hälfte der Angebote, aktuell sind es 54, gebe es wenig Resonanz. Dann stünden Preisgespräche an. Dabei kann es durchaus um 10 bis 15 Prozent Abschlag gehen. Kapitalanleger, die bis vor 18 Monaten noch knapp die Hälfte der Käufer ausmachten, sind nahezu komplett in andere Anlagen verschwunden. „Da passen die erwartbaren Mieten und die Kaufpreise nicht mehr zusammen.“
Für Kamenisch ist klar, dass die Politik mehr tun muss: „Die Regierung hätte die Jahre mit niedrigen Zinsen nutzen müssen, um massiv den Wohnungsbau zu fördern. Da wurde eine große Chance verpasst.“ Jetzt gehe es in Richtung soziale Ungerechtigkeiten. Und das aufzuhalten, werde teuer und „ganz, ganz schwierig“. Über einige aktuelle Förderprogramme würden die Baufinanzierer von der Sparkasse allenfalls schmunzeln.
Foto: © S-IMMO; Visualisierung: © ErgonInvest
