Rathaus beerdigt neuen Flächennutzungsplan – Sorge vor Bodenpreissteigerungen führt zum Kurswechsel Bauen & Wohnen | 19.08.2026 | Lars Bargmann

Die Freiburger Stadtverwaltung hat sich vom – gemeinderätlich beschlossenen  – Aufstellen des Flächennutzungsplans (FNP) 2040 so gut wie verabschiedet. Es ist mittlerweile gut sieben Jahre her, dass der Prozess mit Pauken und Trompeten gestartet war. Vor zwei Jahren hatte unsere Redaktion kommentiert, dass sich die Bürgermeisterbank in einer Zwickmühle ungemütlich eingerichtet hat. Weil sie sich auf der einen Seite um die Zukunft der Stadt kümmern muss, auf der anderen aber dabei nur kontraproduktive Ergebnisse erzeugen kann – steigende Bodenpreise.

Drucksache G-26/132. In der vom Stadtplanungsamtschef Roland Jerusalem verantworteten sechsseitigen Drucksache heißt es, „dass der im Rahmen der städtebaulichen Verträge zu errechnende Planungsgewinn vor allem aufgrund hoher Bodenanfangswerte in Folge von Ausweisung von Flächen im FNP und Baulandspekulation immer kleiner wird“. Im Klartext: Im Baudezernat wird viel an neuen Bebauungsplänen gearbeitet, dafür aber gibt’s nur ein prekäres Salär.

Nach einem Bundesgesetz dürfen Kommunen, wenn sie im Wege neuer Bebauungspläne neue Baurechte schaffen, etwa zwei Drittel des sogenannten Planungsgewinns des Vorhabenträgers abschöpfen (siehe Infobox). Wenn aber durch einen neuen FNP bekannt wird, wo Freiburg die nächsten 20 Jahre wachsen soll, dann versuchen Bauträger und Projektentwickler dort möglichst schnell möglichst viele Flächen zu kaufen. So war es etwa im Baugebiet Zinklern in Lehen, wo sich die Treubau AG und die Unmüssig-Gruppe den Löwenanteil der Grundstücke gesichert haben. Dann ist der Ausgangswert nicht mehr 200 Euro, sondern 700 Euro, und dann muss man den Planungsgewinn mit der Lupe suchen.

Als besonders krasses Beispiel taugt der neue Stadtteil Dietenbach. 107 Hektar Bauland – die übrigens gar nicht im heute noch gültigen FNP 2020 waren. Hier hat das Rathaus eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) gemacht. Dabei legte ein Gutachter den Bodenwert für die Wiesen und Äcker fest: 15 Euro. Da das nicht zu Begeisterungsstürmen bei den Eigentümern führte, packte die Entwicklungsmaßnahme Dietenbach GmbH & Co. KG, eine Kurzzeit-Tochter der Sparkasse Freiburg, 50 Euro drauf. Dafür verkauften die Eigentümer.

Das ist mithin der Anfangswert. Nun kosten die Grundstücke mehr als 1100 Euro und sollen so die milliardenschwere Infrastruktur – allein der Schulcampus kostet 200 Millionen – bezahlen. Wenn hier der Anfangswert bei 700 Euro gelegen hätte, dann hätte die Stadtspitze den Stadtteil schon vorgeburtlich beerdigen können. Übrigens auch mit der Zwei-Drittel-Regel.

Es gibt, so erzählt Haag im Gespräch mit der Redaktion, noch einen zweiten Grund für den FNP-Salto rückwärts: Beim Aufstellen eines Bebauungsplans müssen auch sogenannte Planungsbetroffene, in der Regel die Anrainer, einbezogen werden. Die erklären dann, so die reine Lehre, dass sie sich an den Kosten beteiligen und zum Ausgleich die Wertsteigerungen für ihre Grundstücke bekommen. „Es gibt aber immer wieder Leute, die einfach nicht bereit sind, sich irgendwie in so eine Entwicklung einzubringen“, sagt Haag.

So war es etwa im Quartier Auf der Haid, so war es auch im Neubaugebiet Zinklern. „Es ist manchmal gar nicht mehr darstellbar, was wir für einen Verwaltungsaufwand treiben, teilweise über Generationen hinweg. Wenn wir den auf den Grundstückspreis umlegen, könnte das niemand mehr bezahlen“, erzählt der Dezernent.

Martin Haag bei einer Radrundfahrt auf dem Dietenbachgelände: Keine Spekulationen auf steigende Grundstückspreise

Nun also Ade FNP und Bonjour ISEK. Im Vergleich zu einem FNP-Neuaufstellungsprozess soll mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept ein „schnelleres und flexibleres Verfahren zur Steuerung der räumlichen Entwicklung der Gesamtstadt“ machbar sein. Ein Großteil der für ein ISEK erforderlichen Grundlagen liegt in den Rathausbüros vor. Insofern war der unter anderem durch Bürgerbeteiligung, einen Dialogprozess, das Erarbeiten des Zielszenarios „Kompakte Vielfalt in grünen Strukturen“ und sechs räumliche Zukunftsszenarien durchaus aufwändige FNP-2040-Prozess nicht völlig vergebens.

Aber auch ISEK muss die Fragen beantworten, wo in einer wachsenden Stadt in den nächsten 15, 20 Jahren neue Flächen für Wohnen und Gewerbe, für Grün- und Sportflächen, für Forst und Landwirtschaft, für Handels- und Infrastrukturflächen realisiert werden können. Besonders im Fokus: das Wohnen. Denn der seit Jahren eklatante Mangel an Wohnungen fußt direkt auf falschen Bevölkerungsprognosen, die bei der Aufstellung des FNP 2020 zugrunde gelegt wurden. Der wurde 2006 verabschiedet und seinerzeit waren städtische Statistiker mal von einem Bevölkerungspeak in Freiburg von 214.000 ausgegangen. Das war etwa so weit von der Realität entfernt wie der Feldberg von der Zugspitze.

Dann hatte das Hamburger Gewos-Institut im September 2022 im Auftrag der Stadt Freiburg eine 259-seitige Studie veröffentlicht, wonach Freiburg im Jahr 2030 bei einem defensiven Szenario etwa 230.000 Einwohner haben könnte. Und bei einem offensiveren 238.500. De facto hatte Freiburg schon Ende 2024 fast 238.000 Einwohner.

War gar nicht im Flächennutzungsplan 2020: Der neue Stadtteil Dietenbach schließt an die Baumreihen hin zum Rieselfeld an und wird auch noch die heutige Erdaushubdeponie (unten links im Foto) besetzen.

Für 2040, so die Gewos-Studie, könnten 246.120 Menschen in der viertgrößten Stadt in Baden-Württemberg leben. Das wäre ein Plus von rund 9000 in 15 Jahren. Oder nur 600 im Jahr. Nun könnte man frei nach dem dänischen Nobelpreisträger Niels Bohr sagen, dass Prognosen grundsätzlich schwierig sind, besonders wenn sie die Zukunft betreffen. Aber auch ernsthafter fragen, warum die Experten in ihrem Koffer kein Werkzeug finden, mit denen sie die Freiburg-spezifischen Vorzüge greifen können. Oder was spricht dagegen, dass im Jahre 2040 in Freiburg 260.000 Menschen leben, wohnen und arbeiten?

Genau in diese Richtung ging im Juni 2024 das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), als es seine neue Bevölkerungsprognose vorgelegt hatte. Dort stand für 2045 ein deutlicher Anstieg auf 265.000 Bürger. Ein Zuwachs um zwei Dietenbachs. Die Freiburger Statistiker im Amt für Bürgerservice und Informationsmanagement (ABI) schüttelten die Köpfe, das BBSR greife zu hoch, weil es lokale Besonderheiten außer Acht lasse. Fürs Jahr 2035 rechnen sie mit einem Mittelwert von 238.000 – das BBSR liegt bei 254.000. Die Wettquote, dass die reale Zahl näher am BBSR als am ABI liegt, dürfte nicht besonders hoch sein.

Infobox
So wird der Planungsgewinn bei der Schaffung von Baurecht durch einen neuen oder geänderten B-Plan berechnet: Aus einem Mischgebiet mit einem Bodenrichtwert von 300 Euro wird ein Wohngebiet mit einem Bodenrichtwert von 700 Euro. Das Grundstück hat 1000 Quadratmeter, die Wertsteigerung beträgt 400.000 Euro, rund 270.000 Euro darf die Kommune für sich beanspruchen oder dem Vorhabenträger eine Liste mit Jobs in die Hand drücken, die diesen Wert hat. Das kann die Finanzierung einer Kita-Gruppe oder die ökologische Aufwertung der Nachbarschaft oder auch Vorgaben zu besonders teurem, etwa klimapositivem, Bauen oder zum Bau von Sozialwohnungen sein.