Millionen für Mieter – Konzept für Stadtbau-Umbau wird teuer business im Breisgau | 10.03.2020 | Lars Bargmann

Er musste liefern, er hat geliefert: Freiburgs Oberbürgermeister Martin Horn hat jetzt das angekündigte Konzept für den Umbau der Freiburger Stadtbau GmbH (FSB) vorgestellt. Die Umsetzung wird einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag kosten. Profitieren werden nur die Mieter, die bei der Stadtbau wohnen. Das sollen in zehn Jahren mindestens 1000 mehr als heute sein.

Dass die Stadtbau beim beherrschenden Thema bezahlbares Wohnen überhaupt „umgebaut“ werden müsste, diese Ansicht hatte Horn im Wahlkampf um den Chefsessel im Rathaus zwar nicht exklusiv, aber sie war auch nicht Mainstream. Aktuell kostet ein gemieteter Quadratmeter bei der FSB 6,32 Euro. Die Stadttochter ist quasi- ein Synonym für günstiges Wohnen, investiert dabei kräftig, verdient dennoch jährlich etwa zehn Millionen Euro, ist wirtschaftlich kerngesund und der größte Player auf dem Wohnungsmarkt. Auf den ersten und den zweiten Blick mithin kein großes Zielobjekt für einen Umbau. Eher schon die Vorgängerin: Die Siedlungsgesellschaft war zwar politisch ein Vorzeigeschüler, finanziell aber ein Sorgenkind. FSB-Geschäftsführer Ralf Klausmann hat sie in 20 Jahren erfolgreich umgebaut. Die Gesellschaft durfte ihre Gewinne behalten, brauchte aber so gut wie keine Unterstützung aus der Rathausschatulle mehr.

Das ändert sich jetzt wieder: Fünf Millionen bekommt die FSB 2021 als Eigenkapitalspritze, 16,7 Millionen Euro in Form von Grundstücken im Metzgergrün, danach noch viele weitere Millionen. Um das anspruchsvolle Programm umzusetzen, bis 2030 rund 2500 neue Wohnungen zu bauen – saldiert 1000 mehr für den eigenen Bestand –, braucht sie Hilfen in Höhe von knapp 50 Millionen und 121 Millionen an Rathaus-Bürgschaften für günstige Kredite. Die Stadtspitze um Horn lässt sich die Mieterentlastung einiges kosten – was an anderer Stelle bei gleichbleibenden Randbedingungen zu schmerzhaften Einschnitten führen wird. Genau deswegen nennt Horn das Konzept „FSB 2030 – Mehr Wohnen. Faire Mieten. Für Freiburg“ völlig zu Recht einen „Paradigmenwechsel“.

Stadtbau soll jährlich 250 Wohnungen bauen

Der steht auf vier Säulen: Bisher baut die FSB pro Jahr etwa 150 Wohnungen, 60 Prozent für den Bestand, 40 Prozent für Käufer. Fortan soll sie 100 mehr bauen. Mit dem Bestand, aus dem sie 44,4 Millionen Euro Mieten erlöst (2017), macht sie unterm Strich nach eigenen Angaben jedes Jahr 2,2 Millionen Euro Verlust. Ab sofort soll die Quote aber 75 Prozent für den Bestand gelten, was bei günstigen Mieten noch mehr Verlust generieren wird. Auf der anderen Seite wird das lukrative Bauträgergeschäft auf 25 Prozent eingepfercht.

Vorgaben, die Klausmann und seiner Kollegin Magdalena Szablewska Tränen in die Augen schießen lassen würden – wenn sie nicht der Kapitalspritzen aus dem Rathaus sicher sein könnten. Das Geschäftsführerduo zeigte sich bei der Vorstellung tapfer. „Wir freuen uns sehr, dass eine Stärkung der FSB möglich ist“, so Szablewska. „Ich bin sehr dankbar, dass der Gesellschafter sich so klar zur FSB bekennt, das war nicht immer so“, sagte Klausmann und spielte damit auf den 2006 per Bürger-entscheid gestoppten Verkauf der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft an.

Aktuelles Stadtbau-Projekt: Am Schildacker baut die Stadttochter derzeit mehr als 300 Wohnungen. Das erste Gebäude mit 89 öffentlich geförderten Wohnungen ist bereits fertig.

Zweite Säule: Der gemeinderätliche Beschluss, wonach die FSB-Mieten peu à peu an den Mietspiegel angeglichen werden sollen, soll einkassiert werden. Alle Mieten sollen fortan 25 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – was sie stadtweit betrachtet derzeit schon tun: Der Mietspiegel liegt aktuell bei 8,56 Euro. Ein Sozialbonus soll zudem garantieren, dass kein Mieterhaushalt mehr als 30 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen zahlt. Trifft das heute schon zu, wird die Miete so lange nicht erhöht, bis es zutrifft. Das von Horn verhängte, seit anderthalb Jahren geltende Mietmoratorium nach dem Gießkannenprinzip soll aufgehoben werden. Weil es sozial nicht gerecht ist, auch Menschen fördert, die gar keine Förderung brauchen. Das Gießkannenmodell „macht keinen Sinn mehr“, räumte Horn ein.

Die dritte Säule umfasst verstärktes soziales Engagement (Service in den Häusern, Projekthilfen), die vierte – und politisch die mit der größten Tragweite – ist die Finanzierung. Zu der gehört auch eine personelle Stärkung der Stadtbau, die derzeit 156 Menschen beschäftigt.

Wie viel Einfluss der Paradigmenwechsel auf den Wohnungsmarkt insgesamt haben wird? In Freiburg gibt es rund 125.000 Wohnungen, knapp 97.000 sind zur Miete, davon hat die FSB 8290 – mithin etwa 8,5 Prozent. „Den Mietspiegel können wir damit nicht beeinflussen“, weiß auch Matthias Müller, der die Projektgruppe FSB und das Rechtsamt leitet. Der Gemeinde–rat muss dem Konzept am 31. März erst noch zustimmen. Er müsste es im Bewusstsein machen, dass andere Ausgaben dafür gekürzt werden.

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Foto: Freiburger Stadtimmobilien GmbH  Co. KG, Barbara Heß