Wirtschaftsprüfer Mathias Hecht über eine neue Förderung im Mietwohnungsneubau STADTGEPLAUDER | 19.03.2016

Nachdem der soziale Mietwohnungsbau in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten immer mehr zum Stillstand gekommen ist – nach Expertenberechnungen fehlen bundesweit aktuell 770.000 soziale Mietwohnungen –, hat das Bundeskabinett Anfang Februar nun den „Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ gebilligt. Mit diesem Gesetz, das noch auf seine Genehmigung durch die zuständige Europäische Kommission wartet, sollen zeitnah Investoren zum Neubau von Mietwohnungen in Ballungsräumen mit angespannter Wohnungssituation gewonnen werden. Neuer Wohnraum soll nur für untere und mittlere Einkommensgruppen geschaffen werden, Wohnungen mit einem hohen Standard werden von einer Förderung ausgeschlossen. Unter anderem Freiburg, Emmendingen, Gundelfingen oder auch Bad Krozingen könnten profitieren.
 

 
Die Förderung soll durch eine Sonderabschreibung erfolgen, hierzu wird ein neuer § 7b in das Einkommensteuergesetz aufgenommen. Die Sonderabschreibung soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauf folgenden Jahr bis zu 10 Prozent, im dritten Jahr bis zu 9 Prozent betragen. Da die normale Abschreibung bei Wohngebäuden (2 Prozent jährlich) weiterhin gilt, können Investoren innerhalb von drei Jahren somit insgesamt bis zu 35 Prozent der Aufwendungen steuerlich geltend machen. Das könnte den Bau von Mietwohnungsgebäuden tatsächlich attraktiver machen, wenn es geeignete Flächen gibt. Die Sonderabschreibung ist indes nur in Gebieten mit engen Wohnungsmärkten möglich, dies sind Gemeinden mit den Mietenstufen IV bis VI, in denen die Mieten mindestens 5 Prozent oberhalb des Bundesdurchschnitts liegen. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 2 S. 2,3 BGB) gefördert. Zu den förderfähigen Gebieten würden demnach neben Freiburg (Mietenstufe 6 und Mietpreisbremse) auch Gundelfingen (Stufe 5), Emmendingen (Stufe 4) oder Bad Krozingen (Stufe 5) gehören.
 
Der Gesetzgeber knüpft seine Offensive aber an eine ganze Reihe von Bedingungen: So dürfen die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche insgesamt nicht mehr als 3000 Euro betragen. Liegen sie darüber, zieht sich die öffentliche Hand ruckartig zurück. Die förderfähige Bemessungsgrundlage wird auf maximal 2000 Euro je Quadratmeter begrenzt. Die Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen unterliegen nicht der Förderung und sind nicht zu berücksichtigen.
 
Der Investor muss wissen, dass nur die anteilig auf die Wohnfläche entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten förderfähig sind: Betrieblich genutzte Flächen sind nicht förderfähig. Gefördert werden nur neu hergestellte oder neu angeschaffte Gebäude. Ein angeschafftes Gebäude ist dann neu, wenn es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
 
Zudem deckelt der Gesetzgeber den Fördertopf zeitlich: Gefördert werden sollen nur Mietwohnungsgebäude, für die der Bauantrag in den Jahren 2016 bis Ende 2018 gestellt wird. Die Sonderabschreibung kann letztmals im Jahr 2022 in Anspruch genommen werden – um eine volle Förderung zu erhalten, muss das Gebäude also bis 2020 fertiggestellt sein. Zudem muss sich der Investor – und gegebenenfalls dessen Gesamtrechtsnachfolger – verpflichten, die geförderte Fläche nach Fertigstellung oder Anschaffung mindestens zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken zu vermieten. Bei einem Verstoß wird die Sonderabschreibung rückwirkend versagt.
 
Ob durch dieses Gesetz eine erhöhte Bautätigkeit erreicht werden kann, ist indes fraglich. Eine erhöhte Bautätigkeit kann nur erreicht werden, wenn das benötigte Bauland zur Verfügung steht, dies ist insbesondere in Freiburg leider kaum vorhanden. Zudem zeigen vergangene Förderungen mit Sonderabschreibungen,
dass es hierdurch zu Fehlallokationen durch Preisbeeinflussung kommt. Für Investoren kann diese Förderung jedoch eine attraktive Alternative sein.
 
Mehr Infos zu Mietenstufen nach Gemeinden: www.wohngeld.org
 
Text: bib / Foto: © ns