Das Ende der Preisrallye: So bilanziert die S-Immo 2022 und blickt aufs neue Jahr Immobilien | 22.02.2023 | Lars Bargmann
Oliver Kamenisch: „Das Angebot ist wieder größer geworden.“
Die Preisrallye der vergangenen Jahre ist in 2022 definitiv beendet worden. Sagt Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft der Freiburger Sparkasse (S-Immo), einer der größten Immobilienvermarkter in Südbaden.
Das vergangene Jahr sei durch einen „enormen Wandel am Immobilienmarkt geprägt“ gewesen. Anfang 2022 trafen sich am Markt noch eine große Knappheit an Immobilien und eine große Nachfrage. Im Laufe des Jahres ist die Nachfrage dann um bis zu 80 Prozent zurückgegangen.
Bei den Hauptverdächtigen für den Erdrutsch sind die Auswirkungen des Ukraine-Krieges zu nennen, die enorm gestiegenen Baukosten, die hohe Inflation und die stark gestiegenen Zinsen. Aktuell, so Kamenisch, brauche die Vermarktung mehr Zeit, es gebe weniger Interessenten, und die hohen Preisvorstellungen der Verkäufer seien „fast durchgehend nicht mehr realisierbar“. Die durchschnittliche Verweildauer von Angeboten im Internet ist von einer auf rund acht Wochen gestiegen. Verkäufer müssten auch zu Zugeständnissen bereit sein.
Dennoch vermittelte der Geschäftsführer mit seiner Mannschaft im vergangenen Jahr 113 Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von 51 Millionen Euro. Zwar lag dieses im Vorjahr bei 57 Millionen, der Provisionsertrag sei aber annähernd gleich geblieben.
Etwa 70 Eigentumswohnungen hat die S-Immo an den Mann oder die Frau gebracht. Auch bereits im Neubauprojekt „Sonnhalde“ in Waldkirch-Kollnau, wo es aktuell noch Wohnungen zu kaufen gibt. Ebenfalls im Angebot sind bezugsfertige Doppelhaushälften in Freiburg-Hochdorf oder Reihenhäuser in Königschaffhausen. Auch gebrauchte Eigentumswohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser hat Kamenisch im Portfolio: „Das Angebot ist wieder größer geworden.“
Die Auftraggeber sind in der Regel Erbengemeinschaften oder private Verkäufer, die sich räumlich oder aufgrund einer veränderten Lebenssituation, etwa Familienzuwachs, verändern wollen. Das ist an der Kaiser-Joseph-Straße sozusagen business as usual.
Neu aber ist, dass der klassische Kapitalanleger aufgrund der stark gestiegenen Zinsen mehr Rendite erwartet. „Bei den gestiegenen Zinsen konnten die Mieten aber selbstverständlich nicht mithalten, mit der Folge, dass die Verkaufspreise sinken müssten, um den Renditeerwartungen der Käufer gerecht zu werden. Dies wiederum finden die meisten Verkäufer nicht so toll“, erzählt Kamenisch.
Selbstnutzer, das habe sich gezeigt, akzeptierten dabei eher einen höheren Verkaufspreis als Kapitalanleger. Insgesamt sei die Käuferschicht der Kapitalanleger in 2022 deutlich geringer geworden. Bei den privaten Finanzierungen sei es so, dass es einen überraschend hohen Anteil von Menschen gibt, die komplett aus Eigenmitteln finanzieren oder nur einen geringen Kapitalbedarf haben: „Bei dieser Käuferschicht wirkt sich die Zinsentwicklung nicht sonderlich aus.“
Insgesamt aber ist auch der Kreis der privaten Investoren kleiner geworden, weil zu den höheren Finanzierungszinsen auf der einen Seite auf der anderen die Inflation für höhere Kosten außerhalb der Finanzierung sorgt. Interessant sei dabei die Auswirkung auf den Mietmarkt. Auch wenn der Kaufkreis kleiner wird, werden Wohnungen gesucht, und so gebe es einen „enormen Zulauf“ im Mietmarkt.
Fürs laufende Jahr sieht Kamenisch im Neubau keine große Bewegung, weil große Projekte wie Kleineschholz, Dietenbach, Zähringen-Nord oder Zinklern noch Zeit brauchen: „Neue Projekte muss man wohl mit der Lupe suchen. Und die nach wie vor hohen Baukosten lassen niedrigere Verkaufspreise kaum zu.“
Auf der anderen Seite rechnet der Geschäftsführer mit einer wieder leicht stärkeren Nachfrage: „Das hat auch mit Psychologie zu tun. Sollte die Inflation sinken, die Zinsen stagnieren, die Heizkosten-Rechnung bezahlt sein, könnte dies auch wieder zu einer Belebung führen.“
Nach dem Rekordjahr 2022 mit einer historisch hohen Inflation von 7,6 Prozent, „ist eines der wichtigsten Ziele der Europäischen Zentralbank, die Inflation im Laufe dieses Jahres wieder weiter nach unten zu bekommen.“ Kamenisch rechnet daher für die nächsten Monate noch mit weiteren, moderaten Zinserhöhungen.
Foto: © S-Immo
