Stadtbau muss Schadensersatz zahlen – 875.000 Euro an Eigentümer im Spittelacker Bauen & Wohnen | 22.08.2026 | Lars Bargmann

Fast 20 Jahre nach der ersten Mängelrüge wegen der mangelhaften Statik der Reihen- und Doppelhäuser im Spittelacker hat das Oberlandesgericht Karlsruhe neulich einen finalen Beschluss gefasst. Demnach muss die Freiburger Stadtbau GmbH 875.000 Euro an insgesamt 34 Eigentümer zahlen.

Diese 34 Eigentümer hatten sich von der Staufener Baurechtsspezialistenkanzlei Steiger, Schill und Kollegen vertreten lassen. „Das ist ein sehr gutes Ergebnis“, sagt Werner Amelsberg von der Kanzlei. „Es war ein komplexes Verfahren, in das zahlreiche Gutachter eingebettet waren und bei dem sich die FSB aus den Nullerjahren sicher nicht mit Ruhm bekleckert hat“, räumt Stadtbau-Geschäftsführer Matthias Müller auf Anfrage der Redaktion ein.

Müller und seine Co-Geschäftsführerin Magdalena Szablewska haben das damalige Verhalten der FSB-Spitze – das allein als „frech“ zu bezeichnen, euphemistisch wäre – nicht zu verantworten. Und sind jetzt „zufrieden mit der einvernehmlichen Beendigung des Gerichtsverfahrens“.

Insgesamt 60 Reihen- und Doppelhäuser hatte die städtische Tochter zwischen 2003 und 2007 im Baugebiet Spittelackerstraße erstellt. Zu moderaten Preisen zwar, aber mit dem statischen Mangel, dass die meisten Häuser nur im Verbund sicher stehen: Fehlt ein Nachbarhaus als Stütze, kann es zu massiven Problemen kommen. Dieser Mangel war aufgefallen, als ein Eigentümer umbauen wollte. Er rügte den Mangel. Und was tat die Stadtbau?

Sie schickte im April 2007 allen Eigentümern – als „Routineangelegenheit“ – eine Erklärung zu, in der sie „gegenüber der Baurechtsbehörde die Verpflichtung eingehen“, ihre „Reihenhausgebäude erst dann abzubrechen, wenn zuvor die Standsicherheit aufgrund der durch den Abbruch veränderten Lasteinwirkungen auf die verbleibenden Gebäude nachgewiesen und evtl. notwendige Maßnahmen durchgeführt wurden. Gleiches gilt für die Veränderungen am Gebäude, soweit diese Auswirkungen im o. a. Sinne haben können.“

„Eine weitergehende Erläuterung zur tatsächlichen und rechtlichen Bedeutung dieser Baulast erfolgte nicht“, heißt es in dem der Redaktion vorliegenden, 91-seitigen OLG-Beschluss. Einige Eigentümer unterschrieben brav das Papier, andere witterten einen „Betrugsversuch“ und setzten sich zur Wehr. Mit Erfolg.

Zuletzt hatte die Stadtbau Mitte 2022 vor dem Freiburger Landgericht eine Schlappe kassiert. In dem Urteil hieß es, dass die FSB entweder die Häuser statisch nachbessern oder den Eigentümern 750.000 Euro Schadensersatz zahlen müsse. Beide Seiten waren daraufhin in Berufung gegangen. Mit dem OLG-Beschluss ist nun nicht nur die Schadenshöhe final geklärt, sondern die Stadtbau muss auch noch alle Gerichts- und Anwaltskosten bezahlen und, für den Fall, dass ein Haus tatsächlich abgerissen werden muss, auch selber für die Standsicherheit der Nachbargebäude sorgen. Am Ende ist der Schaden gut siebenstellig. Laut Müller habe die FSB ausreichende Rückstellungen in der Bilanz gebildet.

Zum beschlossenen Schadensersatz wegen der Wertminderung der allein nicht standsicheren Häuser möchte der Geschäftsführer nicht unerwähnt lassen, dass die dort immer wieder mal dokumentierten Hausverkäufe aus der jüngeren Vergangenheit gezeigt haben, „dass Reihenhäuser mit sehr hohem Gewinn weiterverkauft werden konnten. Das hilft vielleicht bei der Einordnung des Themas.“ Wenn es ums rein Finanzielle gehen würde, mag das sogar stimmen. Aber die „Routineangelegenheit“ entzieht sich dieser Einordnung.

Der Vergleich ist ein – nachvollziehbarer – Erfolg für die Kläger und die Kanzlei, die in diesem Jahr von der Zeitschrift Capital als eine der „Besten Anwaltskanzleien 2026“ im privaten Baurecht Süden und von Focus-Business als „Top Wirtschaftskanzlei 2026“ ausgezeichnet wurde.

Unsere erste Exklusivgeschichte über den Spittelacker lesen Sie hier

Foto: © AeroWest, GeoBasis-DE/BKG, Maxar Technologies, Kartendaten 2022