Es bleibt in der Familie: Wirtschaftsprüfer Mathias Hecht über die Vorzüge vermögensverwaltender Immobiliengesellschaften Politik & Wirtschaft | 02.12.2021 | Mathias Hecht
Mathias Hecht ist Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Gesellschafter bei der Hecht Bingel Müller & Partner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Freiburg.
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Auch wenn das Filmdrama „Es bleibt in der Familie“ mit Kirk und Michael Douglas nicht jedem bekannt ist, den Spruch kennen die meisten. Steuerlich betrachtet sind Familiengesellschaften alles andere als ein Drama – sie haben für Vermögende mit Immobilienbesitz sehr viele Vorteile und kaum Nachteile.
Wenn es um Erbengemeinschaften geht, dann können sich bekanntlich durchaus dramatische Szenen abspielen. Bei einer steuerlich und vertraglich gut gemachten Familiengesellschaft, in die Immobilien überführt werden, sind solche Szenen indes äußerst unwahrscheinlich. Durch Familiengesellschaften kann die Vermögenszerschlagung auch bei einer Teilungsversteigerung eines Miteigentümers verhindert werden, das Vermögen kann durch restriktive gesellschaftsrechtliche Kündigungs- und Abfindungsregeln zusammengehalten, eine funktionierende Immobilienverwaltung durch eine Geschäftsführung unabhängig von Eigentumsverhältnissen gewährleistet werden. Das Immobilienvermögen ist auch dann vor Gläubigern geschützt, wenn über einzelne Eigentümer wirtschaftliche Krisen einbrechen oder gar ein Insolvenzverfahren eröffnet wird.
Auch steuerlich geizen solche Gesellschaften nicht mit Reizen: Familienmitglieder können am Vermögen ohne Preisgabe des wirtschaftlichen Eigentums beteiligt werden, es können optimale schenkungssteuerliche oder erbrechtliche Übertragungen erreicht, etwaige Haftungen sowie Ertragssteuern reduziert werden.
Steuerlich ist dabei insbesondere zu unterscheiden zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen. Die reine Vermietung und Verpachtung von Immobilien ist keine
gewerbliche Tätigkeit, führt also in der Regel nicht automatisch zu Betriebsvermögen, das steuerlich schlechter behandelt wird.
Ein Belastungsvergleich zwischen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft vs. grundbesitzverwaltende Kapitalgesellschaft stellt sich vereinfacht wie folgt dar:
Personengesellschaft
Einkünfte vor Steuer: 100
Abzgl. Einkommensteuer: -42
Nettoeinkünfte: 58
Kapitalgesellschaft
Einkünfte vor Steuer: 100
Abzgl. Körperschaftssteuer*: -15
Nettoeinkünfte: 85
Nettoeinkünfte bei Ausschüttumng an Gesellschafter nach Abgeltungssteuer: 63,75
Annahmen: pers. Steuersatz 42%, keine Soli, KSt. 15%, GewSt. 15%
* keine Gewerbesteuer, da erweiterte Kürzung
Es zeigt sich, dass auch bei einer Vollausschüttung eine geringere laufende steuerliche Belastung erreicht werden kann. Der größte Vorteil liegt jedoch darin, dass bei einer Thesaurierung des Gewinns die laufende Belastung auf 15 Prozent Körperschaftssteuer reduziert werden kann und nur bei Bedarf ausgeschüttet wird.
Familiengesellschaften mit Immobilienbesitz sind, wenn sie steuerlich und rechtlich optimal aufgestellt wurden, also nicht nur steuerschonend, sondern sie bieten auch das, was der Initiator einer solchen Gesellschaft, in der Regel der, der das Vermögen geschaffen hat, will: Das Vermögen soll – am besten über Generationen – in der Familie bleiben, gezielt und gerecht unter den Begünstigten verteilt werden (und nicht etwa an noch nicht vorhandene Schwiegersöhne oder -töchter abgehen), und der Übergeber soll durch geschickte Stimmrechtsverteilung jederzeit in der Lage sein, auch weiter die operativen Entscheidungen fällen zu können.
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