Preisspirale dreht weiter: S-Immo legt zweiten Wohnmarktbericht vor Featured | 18.07.2022 | Lars Bargmann

Freiburg von oben Anflug aus Westen: Freiburg liegt schön, ist aber auch ganz schön teuer.

Die Preise auf dem südbadischen Wohnungsmarkt sind im vergangenen Jahr im Vergleich noch einmal um acht Prozent gestiegen. Das geht zumindest aus dem zweiten Wohnmarktbericht hervor, den die Immobiliengesellschaft der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau (S-Immo) unlängst vorgelegt hat. Manches spricht aber dafür, dass das Ende der Fahnenstange bald erreicht ist.

Inflation, Ukraine-Krieg, Lieferkettenrisse, steigende Bauzinsen und Baupreise. „Es passiert momentan sehr viel, und wegen der steigenden Zinsen steigen nun auch die Renditeerwartungen der Kapitalanleger“, sagte Erich Greil, VizeVorstand der Sparkasse. Vermutlich würden die Bauträger aufgrund extremer Preisunsicherheiten in nächster Zeit weniger Neubau an den Markt bringen. Zudem wollten „die Bauträger heute erst verkaufen, wenn die Gebäude fertig sind, weil sie erst dann wissen, was es gekostet hat“, so Dorothea Müller, die Leiterin des S-ImmoCenters.

Auf der anderen Seite verlangen die Banken häufig, dass schon die Hälfte der Wohnungen verkauft wurde, bevor den Bauträgern Millionenkredite gegeben werden. Es wird, da sind sich Marktteilnehmer sicher, erhebliche Bremsspuren im Immobilienbereich geben.

Im vergangenen Jahr war das noch nicht der Fall, wie S-Immo-Geschäftsführer Oliver Kamenisch anhand des neuen Wohnmarktberichts erläuterte. Dessen Fundament bildet die Analyse von öffentlichen Angeboten der vergangenen zwei Jahre, deren Preise mit tatsächlich protokollierten Kaufverträgen verglichen – und so bereinigt wurden.

Laut dem Bericht kosteten Häuser in sehr guten und top Lagen in Freiburg zwischen 890.000 und 1,98 Millionen Euro. Das günstigste Haus in der schlechtesten Wohnlage ging noch für 325.000 Euro über den Tisch. Im Schnitt lag der Preis bei 791.000 Euro (plus 5,7 Prozent zum Vorjahr).

Im Geschosswohnungsbau (Bestand) lag die Preisspanne zwischen 2920 und 8180 pro Quadratmeter (im Schnitt 4855 Euro, plus 8,5 Prozent). Die Mieten spreizten sich von 7 (einfache Lage) bis 21,65 Euro. Der Schnitt lag hier bei 13 Euro (plus 2 Prozent). Der Bericht bildet auch die Preisentwicklungen in den Stadtteilen ab.

In Emmendingen kostete ein Haus im Schnitt 653.000 Euro (plus 0,2 Prozent), der Quadratmeter in einer gebrauchten Wohnung lag bei 3280 Euro (plus 11,4 Prozent), die Miete bei 10,05 Euro (plus 2,6 Prozent). Waldkirch war bei den Käufen etwas teurer, bei den Mieten etwas günstiger.

In 2021 hat die S-Immo rund 60 Bestandswohnungen vermittelt. Lag der durchschnittliche Preis 2020 bei 274.000 Euro, kletterte er nun auf 296.000 Euro – ein Plus von rund acht Prozent. Der Immobilienmarkt hat die Pandemie unbeeindruckt vorbeiziehen lassen. „Auch bundesweit gab es deswegen kaum eine Delle“, so Kamenisch.

Noch ungebrochen war im vergangenen Jahr auch die Nachfrage der privaten Häuslebauer. Rund 250 Millionen Euro für gut 1500 Kunden finanzierte das 18-köpfige Team um Müller. Auch in diesem Jahr sei das Interesse bisher hoch gewesen. Die explodierenden Zinsen und höhere Eigenkapitalquoten für die Banken wie für die Kunden machten Finanzierungen aber künftig noch anspruchsvoller. „Viele jüngere Leute kennen ja gar nichts anderes als ein bis zwei Prozent Zinsen“, sagte Müller.

Kamenisch glaubt, dass die Preise im laufenden Jahr noch etwas (5 bis 7 Prozent) steigen werden, für 2023 aber erwartet er jetzt eher eine Seitwärtsbewegung. Im Neubau werden Bauträger ihre Projekte noch stärker auf den Prüfstand stellen und die Zinsentwicklung abwarten. Er vermutet, dass etwas mehr Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, „da so mancher Eigentümer infolge der steigenden Versorgungskosten für Gas und Öl gegebenenfalls stärker zum Verkauf tendiert“.

Foto: © Neithard Schleier