Ein Streitgespräch mit Baubürgermeister Martin Haag und VfW-Geschäftsführer Alexander Simon Politik & Wirtschaft | 11.02.2020 | Lars Bargmann

Die Stadt ist bei dem zentralen politischen Handlungsfeld Bauen und Wohnen durchaus gespalten: Auf der einen Seite stehen die Wachstumskritiker, auf der anderen die, die beherzt Neubau­flächen wie den Stadtteil Dietenbach angehen, um der sozial­politischen Sprengbombe mit Mietpreis­spiralen und teuren Eigenheimen den Zünder rauszudrehen.

Zwei zentrale Akteure in diesem Spannungsfeld sind Martin Haag, der als Baubürgermeister die politischen Ziele des Rathauses repräsentiert, und auf der anderen Seite die Bauträger. 15 sind Mitglieder in der Vereinigung Freiburger Wohnungs- und Gewerbeunternehmen (VfW). Die Geschäfte führt der Verwaltungsrechtler Alexander Simon. chilli-Chefredakteur Lars Bargmann hat sie zum Streitgespräch eingeladen. 

Bauen & Wohnen: Herr Haag, laut Bundesinnenministerium gibt es heute 1,18 Millionen Sozialwohnungen, 2002 waren es mehr als doppelt so viele. In Freiburg fallen in den nächsten zehn Jahren wieder 1800 aus der Preisbindung. Ist das Wasser auf die Mühlen, beim Stadtteil Dietenbach 3300 öffentlich geförderte Wohnungen zu bauen?

Haag: Wir haben in Freiburg etwa 110.000 Wohnungen und Häuser. Die Stadt kann nur das beeinflussen, was neu entsteht. Da reden wir von 1000 Wohnungen pro Jahr. Der  Einfluss ist also gering. Im Dietenbach haben wir uns mit dem Gemeinderat für 50 Prozent geförderte entschieden, um einen klaren Akzent für bezahlbares Wohnen setzen …

B & W: … und um das Volk vor dem Bürgerentscheid hinter sich zu scharen.

Haag: Ja, weil das einfach ein Thema ist, das Freiburg bewegt, das sind real existierende Probleme. Es werden im Dietenbach keine einseitigen Sozialstrukturen geschaffen, weil heute auch mittlere Einkommen eine geförderte Wohnung bekommen können.

Simon: Ein Vierpersonenhaushalt kann heute bis zu 66.450 Euro verdienen und trotzdem in einer geförderten Wohnung leben. Es ist vernünftig, was für die Mitte der Bevölkerung zu machen. Wer aber die Freiburger Modalitäten weiterdenkt, wonach die Mieten ein Drittel unter dem Mietspiegel liegen sollen, das wären also bei 9 Euro nach Mietspiegel 6 Euro Miete, könnte sich fragen, ob jemand mit 66.000 Euro Einkommen eine 6-Euro-Miete braucht. Und auf der anderen Seite sehen, dass kein privater Bauträger für diesen Preis bauen kann.

B & W: Welche VfW-Mitgliedsbetriebe haben denn nach dem Beschluss der 50-Prozent-Quote im Mai 2015 solche Bauvorhaben gebaut?

Simon: Keiner.

Haag: Die Bauträger können sich über Flächenabtretung an die Stadt ja auch freikaufen. Das haben wir in Ebnet beim Neubaugebiet Hornbühl erlebt, aber auch auf dem Güterbahnhof. Es sind auch Bebauungspläne mit mehr als 50 Prozent gemacht worden. Wenn uns das Grundstück gehört und die Freiburger Stadtbau dann drauf baut, tun wir uns leichter.

Simon: Selbst da, wo die Stadtbau baut, sind wir weit weg von 50 Prozent. Am Rennweg baut sie von 50 nur 17 geförderte, das ist ein Drittel …

Haag: Es gibt andere Beispiele, bei der Bebauung der ECA-Siedlung liegen wir deutlich über 50 Prozent, im Schnitt erreichen wir die Quote.

B & W: Die Stadtbau gehört der Stadt, die private Bauwirtschaft bekommt bei einer 50-Prozent-Quote gar keine Kredite, weil das defizitär ist …

Simon: Nehmen wir eine durchschnittliche Wohnung mit 75 Quadratmetern und Herstellungskosten inklusive Grundstücksanteil von 4000 Euro. Dann sind es 300.000 Euro pro Wohnung. Bei 1000 neuen Wohnungen sind das 300 Millionen Euro jährlich. Stadtbau, Genossenschaften, Mietshäusersyndikat und Baugruppen müssten also jedes Jahr 150 Millionen Euro Kapital organisieren, wenn allein von diesen geförderter Wohnungsbau betrieben würde, was allein schon illusorisch ist. Also brauchen wir auch privates Kapital. Wenn Private aber nur 6 oder 7 Euro Miete nehmen dürfen, legen sie drauf. Ich bin sehr skeptisch, ob es unter diesen Bedingungen gelingt, so viel Kapital zu organisieren. Ich habe zwar noch den frei finanzierten Mietwohnungsbau, um den defizitären zu subventionieren. Der muss dann aber so teuer sein, dass Leerstand droht.

Zweierlei Interessen: Martin Haag (l.) und Alexander Simon.

B & W: Steuern wir beim Dietenbach ins Desaster?

Haag: Nein. Wir haben aber sicher unterschiedliche Erwartungen, am Kronenmühlenbach ist es gelungen, sogar freiwillig mehr als 50 Prozent sozialen Mietwohnungsbau zu schaffen …

Simon: … das ist eine einzige Aus­nahme.

Haag: … bisher ja, aber ich bin nicht so skeptisch. Wir führen viele Gespräche mit Interessenten und fragen, was muss die Stadt für Konditionen bieten, damit es funktioniert. Es ist sicher ambitioniert, für manche auch zu ambitioniert.

B & W: Wie hoch wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Dietenbach sein? Müsste sie nicht über 13 Euro liegen, damit 30 Prozent drunter immer noch wirtschaftlich machbar wäre?

Haag: Das kann ich heute seriös nicht beantworten.

Simon: Der heutige Mietspiegel (er liegt bei 8,56 Euro, d. Red.) ist im Neubaubereich so nicht haltbar. Da werden auch Mietverträge von vor zehn Jahren angeschaut. Das ist ein gewaltiger Unterschied zu heute. Sinniger wird’s, wenn man sich nur Neuvermietungen aus den letzten beiden Jahren anschaut. Dann lägen wir schnell bei 10 Euro oder drüber. Dann kann es mit einem Drittel drunter klappen.

B & W: Baden-Württemberg ist seit Jahrzehnten bei der Wohnungsbauförderung im Bundesvergleich höchstens Mittelmaß, die Quittung ist in Freiburg besonders heftig?

Haag: Rückblickend lässt sich immer klug debattieren. Vor zehn Jahren war der Mietmarkt im Land noch ein völlig anderer, und die Landesregierung hat die Förderung runtergefahren. In Freiburg hatten wir immer schon einen besonders engen Wohnungsmarkt. Aber ja, München und Freiburg traf und trifft das besonders hart, andere Städte hatten oder haben kaum Grund zum Jammern.

Simon: In anderen Städten wie Karlsruhe oder Stuttgart haben die Rathäuser selber aktiv gefördert, auch Eigentum. Freiburg hat sich da bis heute völlig rausgehalten.

Haag: Wir machen viel Städtebauförderung, das führt auch zu preiswerten neuen Wohnungen. Wir haben die Situation auf dem Wohnungsmarkt generell richtig eingeschätzt, aber die Dramatik vielleicht etwas unterschätzt.

B & W: Was sind die Forderungen der VfW an die Zusammenarbeit mit dem Baudezernat?

Simon: Es gibt eigentlich gar kein Verhältnis, das ist das Problem. Seit fünf Jahren laden wir Vertreter aus dem Dezernat zu Veranstaltungen mit unterschiedlichsten Themen ein. In all der Zeit gab es nicht eine einzige Einladung von der Stadt. Wir werden nicht als Partner begriffen, das ist eine Einbahnstraße. Das Bündnis für Wohnen ist leider eine leere Hülse. Wir sollten mit­einander und nicht übereinander reden.

Haag: Das Bündnis ist kein Papiertiger. Wir sind da doch im Gespräch. Wir haben auf der einen Seite ein gemeinsames Interesse, aber auch unterschiedliche, ich würde nicht so schwarzmalen.

Simon: Sie mögen mit Einzelnen sprechen, aber in der Gesamtheit nicht. Es geht uns nicht um einzelne Bauvorhaben, sondern um strategische Dinge. Wie gehen wir mit dem Thema geförderter Wohnungsbau um? Wie mit der Dauer der Verfahren? Wie und wo setzt man welche Prioritäten? Wie geht man damit um, dass das Stadtplanungsamt bei Verfahren, bei denen es zustimmen muss, das Einvernehmen ohne Rücksprache versagt und das Baurechtsamt dann erklärt, das Vorhaben ist nicht genehmigbar. Da findet kein Austausch statt. Die Stadtplanung begreift die Unternehmen zuweilen mehr als Konkurrenten denn als Partner.

Haag: Das nehme ich mal so zur Kenntnis. Abstrakte Diskussionen bringen wenig, man muss sich schon den Einzelfall anschauen. Der Nutzen von allgemeinen Gesprächen ist gering.

Simon: Das sehen wir anders.

Haag: Wir bewegen uns doch nicht im politikfreien Raum. Die eine Seite sagt, wir sind zu langsam und abwägend, die andere, wir gestalten die Stadt viel zu schnell um, es wird zu dicht gebaut. In Freiburg muss das Umfeld gehört werden, um alle Interessen auszubalancieren. Das ist unser Job und nicht immer so einfach.

Martin Haag energisch: „Das Bündnis für Wohnen ist kein Papiertiger.“

B & W: Der Dietenbach oder auch das Baugebiet Stühlinger West könnten Anlässe zu einem gemeinsamen Gespräch sein …

Haag: Wenn ich hier vor laufendem Mikro ein Gesprächsangebot machen soll, dann mache ich das jetzt. Wenn der Eindruck entsteht, wir würden die VfW-Unternehmen nicht wertschätzen, dann trete ich dem entgegen.

B & W: Auch der Perspektivplan oder der Flächennutzungsplan (FNP) 2040 könnten Themen sein …

Simon: Auf jeden Fall. Der geltende FNP hat aus heutiger Sicht Stellschrauben nicht richtig gestellt. Er hat machbare Baugebiete ausgeschlossen und nicht machbare reingenommen. Wir haben die Erwartung, dass der neue möglichst viele Flächen bringt.

B & W: Etwa den Flugplatz?

Simon: Das ist eine besondere Fläche. Beim Bürgerentscheid 1995 wurde das nötige Quorum klar verfehlt, trotzdem hat der Gemeinderat Krokodilstränen geweint und ist der Mehrheit gefolgt. Dass das heute noch so ist, finde ich noch kurioser. Der gehört sicher in den neuen FNP, auch wenn er kein Allheilmittel ist.

B & W: Herr Haag, wie viel Hoffnungen knüpfen Sie an den FNP?

Haag: Wir sind aus dem alten rausgewachsen, deswegen ist der neue FNP wichtig. Nicht nur fürs Wohnen, wir brauchen auch Flächen fürs Gewerbe, für Arbeitsplätze, den Sport, Freiflächen, Radwege.

B & W: Wenn schon um 23 Bäume gestritten wird, wird die Diskussion um neue Bauflächen kein Harmoniegipfel.

Haag: Das in die Bürgerschaft zu vermitteln, wird extrem schwierig. Deswegen machen wir ja jetzt schon die Zukunftsforen. Wir sind keineWachstumsfetischisten, aber moderates Wachstum ist für die Wirtschaftsstruktur, die Altersstruktur, wir wollen kein Baden-Baden, und viele andere gesellschaftliche und soziale Anliegen einfach notwendig.

B & W: Hat Freiburg überhaupt noch unentdeckte Flächen?

Haag: Ich werde hier sicher keine Flächendebatte führen.

Simon: Wir sollten möglichst viele objektive Kriterien finden. Es ist ja eine Spezialität des Gemeinderats, sehr subjektiv zu handeln. Dort, wo sich ein paar Leute melden, wird sofort abgewinkt. St. Georgen-West wurde sofort beerdigt, die Höhe in Zähringen halbiert, an der Merzhauser Straße wurde ein B-Plan einkassiert. Es kann doch nicht sein, dass dort, wo besonders lautstarke oder finanziell starke oder besonders gut vernetzte Bürger leben, sofort eingeknickt wird. Und wir brauchen auch keine 27 Bürgerbeteiligungen mit den „Berufsbürgern.“

Haag: Die Bürgerbeteiligung ist Teil der DNA dieser Stadt, und Transparenz ist wichtig. Mit den sogenannten Berufsbürgern haben Sie teilweise recht, deswegen arbeiten wir auch schon mit Zufallsbürgern und versuchen, Leute direkt anzusprechen. Am Ende entscheidet aber der Gemeinderat, und wir müssen dafür eine gute, nachvollziehbare Grundlage schaffen.

B & W: Wie bewerten Sie die Arbeit des Gestaltungsbeirats?

Haag: Als ich vor neun Jahren als Baubürgermeister zurück nach Freiburg kam, gab es schon einige Projekte, die mit einem Gestaltungsbeirat nicht passiert wären …

B & W: … etwa?

Haag: Das werde ich hier nicht sagen. Aber fast alle Projekte, die seither im Beirat waren, sind dadurch deutlich besser geworden.

Simon: Grundsätzlich bin ich bei Ihnen. Aber unsere Unternehmen wollen ja auch nicht „quick and dirty“ bauen. Der Beirat hat einen Geschmack und den legt er an Projekte von anderen an. Das Ganze ist schon sehr subjektiv. Und ob es dem Stadtplanungsamt unter früherer Führung so schlecht gelungen war, Qualität zu bringen und man deswegen einen Beirat brauchte, damit alles besser wird, da habe ich erhebliche Zweifel.

Haag: Auch der Begriff Schönheit, der sich volkswirtschaftlich vielleicht nicht so leicht fassen lässt, ist wichtig. Wir leben gut von der Qualität. Ich verstehe, dass man in Einzelfällen zu anderen Einschätzungen kommen kann, aber insgesamt ist der Beirat eine Erfolgsgeschichte.

B & W: Was bringen soziale und oder städtebauliche Erhaltungssatzungen, Milieuschutzsatzungen?

Simon: Das hat ja mehr symbolischen Charakter. Eine städtebauliche Erhaltungssatzung muss die Frage beantworten, ob es was Erhaltungswürdiges gibt. Da haben wir (schaut zu Haag) sicher auch konträre Meinungen. Bei Milieuschutzsatzungen wird es aber geradezu grotesk, weil ich sehr wenige Häuser besonders unterstütze und schütze und dadurch andere dazu bringe, die Zeche dafür zu zahlen. Unterm Strich verhindere ich so auch Wohnungsbau.

Haag: Wir haben Bereiche, die wir vor übermäßiger Entwicklung schützen müssen. Die Satzungen wollen Entwicklungen nicht verhindern, sondern nur die Spitzen nehmen. Wenn wir den Imberiweg nehmen (alte Bergmannssiedlung, d. Red.), wo ein Bauträger 150 Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln will, dann finde ich das eine schwierige Entwicklung. Das muss nicht sein.

B & W: Warum?

Haag: Weil ich damit Strukturen kaputtmache. Viele Leute wohnen da nicht aus Spaß zur Miete, sondern weil sie es müssen. Wir wollen nicht, dass die Mieter rausfliegen und wir schauen dem Gentrifizierungsprozess einfach zu. Das geht nicht.

Simon: Ich kann zu diesem Fall leider aus beruflichen Gründen nicht mehr sagen. Aber wenn ich mir den Stühlinger anschaue, da stockt ein Investor ein Mehrfamilienhaus auf, das Stadtplanungsamt geht mit Gruppen hin und sagt, das ist eine besonders gelungene Innenentwicklung. Dann möchte der Investor im Nachbarhaus das Gleiche noch einmal machen und es wird ihm nicht genehmigt. Ich mache dem Baudezernat gar keinen Vorwurf, das ist aus dem Gemeinderat entstanden, völlig irrational, wer soll das verstehen, das ist von schwer nachvollziehbarem Denken geleitet.

Haag: Ich bin auch nicht immer mit allen Entscheidungen des Gemeinderats glücklich, aber da möchte ich auch mal eine Lanze für das Gremium brechen, weil sich in Freiburg auf dem Wohnungsmarkt etwas verschoben hat. Manchmal greift man da zu Maßnahmen, die nicht vollständig die Wirkung haben, die gewünscht ist. Aber man möchte bestimmte Entwicklungen eben auch nicht einfach hinnehmen. Erhaltungssatzungen machen Sinn, weil sie die Dynamik aus dem Markt nehmen, und das kann man in dieser Zeit auch mal brauchen.

Alexander Simon: „Das Ganze ist schon sehr subjektiv.“

B & W: Auch wenn es Kapazitäten in einem personell unterbesetzten Dezernat kostet?

Haag: Ja, auch dann. Wir müssen Dinge ausbalancieren. Ich kann den Markt nicht totregulieren, aber auch nicht völlig frei laufen lassen.

Simon: Es wäre sicher besser, wenn man über solche Themen ins Gespräch käme. Aktuell ist es so, dass jemand einen Bauantrag abgibt, dann wird eine Satzung erlassen, dann redet man über Anwälte. Das führt zu jahrelangem Stillstand. Das kann nicht in unser beider Interesse sein.

B & W: Das Baudezernat hat im vergangenen Jahr 1300 neue Wohnungen genehmigt, ist das kein Lob wert?

Simon: Wenn Herr Haag jedes Jahr 1300 schafft, ist das ein dickes Lob. Aber ich befürchte, dass dieser Trend so nicht weitergeht, bis Dietenbach kommt.

Haag: Die Befürchtung habe ich leider auch.

Simon: Ich möchte leidenschaftlich daran appellieren, nicht nur auf Dietenbach zu fokussieren.

B & W: Im Gebiet Stühlinger West hat Oberbürgermeister Martin Horn ein Zeichen gesetzt und will Grundstücke nur an gemeinwohlorientierte Unternehmen vergeben. Gründen ihre Mitgliedsbetriebe schon gemeinwohl­orientierte Töchter?

Simon: Die Betriebsform ist bei der kommunalen Grundstücksvergabe sicher kein zulässiges Kriterium. Da wird sich die Stadtverwaltung noch was einfallen lassen müssen …

Haag: Wir lassen uns da sicher noch was einfallen. Vielleicht ist es eine charmante Idee mit mehr gemeinnützigen Unternehmen.

Fotos: © Neithard Schleier, Philip Thomas