»Diese Kuh ist uns heilig« – Großes Stühlerücken im Gutachterausschuss Bauen & Wohnen | 01.09.2026 | Lars Bargmann
Ehemaliges Modehaus Fabel: Rund um den Bertoldsbrunnen waren die Bodenrichtwerte 2022 von 10.000 auf 27.000 Euro nach oben geschnellt.
Teure Käufe beeinflussen die Bodenwerte.
Still und leise hat sich in Freiburg der städtische Gutachterausschuss neu aufgestellt. Neuer Vorsitzender ist seit Ende Juni Dirk Schemmer, der den Chefsessel von Hugo Sprenker übernommen hat. Gab es von 2022 bis 2026 immerhin sechs externe Vize-Vorsitzende, sind es nun bis 2030 mit Kathrin Schonefeld und Tina Gering nur noch zwei – und beide arbeiten bei der Freiburger Stadtverwaltung in der Geschäftsstelle des Ausschusses.
Rund um das Gremium rumort es immer wieder mal in Freiburg. Mal geht es um die von ihm festgelegten Bodenrichtwerte, mal um die politische Unabhängigkeit. „Diese Kuh ist uns heilig“, sagt Schemmer im Gespräch mit der Redaktion. Auch wenn mit Schonefeld und Gering nun zwei bei der Stadtverwaltung Beschäftigte von normalen Mitgliedern zu Vize-Vorständinnen berufen wurden, habe das ausschließlich „praktische Gründe“.
Schemmer, diplomierter Immobilienwirt und Sachverständiger, ist schon seit 15 Jahren im Gremium. Und erinnert daran, dass der Ausschuss früher mal von Hannelore Stockert geleitet wurde, die damals auch Leiterin des städtischen Vermessungsamtes war. Nun sitze mit ihm ein Externer dem Gremium vor. Ausgeschieden sind Ende Juni Roland Butz, Anja Dziolloß, Michael Geis, Thomas Körber, Wolfgang Seitz und Günter Zancanella. Neu bestellt wurden Rolf Dieffenbacher, Melanie Markstein, Dana Mebus und Katy Schube.
Der Gutachterausschuss legt in Freiburg rund 400 Bodenrichtwertzonen und auch die Richtwerte für Gruppen von Grundstücken fest. Von hohen Werten profitieren vor allem Erbbaurechtsgeber wie die Stiftungsverwaltung, die Kirchen oder auch das Freiburger Rathaus. Und die Finanzbehörden, die die Grundsteuermessbescheide an die Eigentümer verschicken. Und die mit Thomas Benz und Sandra Lilge ebenfalls im Ausschuss vertreten sind. Was gesetzlich so vorgeschrieben ist.
Die Bodenrichtwerte waren während der Nullzinsphase Anfang 2022 in Freiburg vielerorts explodiert. Auf der Verliererseite stehen seither Eigentümer mit großen Grundstücken, weswegen Marktteilnehmer schon von einer „verkappten Vermögenssteuer“ sprechen. Und auf der Gewinnerseite Menschen, die Eigentum in Mehrfamilienhäusern auf kleinen Grundstücken haben. Hohe Bodenpreise machen aber auch vielen in der Innenstadt schwer zu schaffen. Bei Gebäuden rund um den Bertoldsbrunnen waren sie damals auf einen Schlag von 10.000 auf 27.000 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Es geht aber noch steiler: Berühmt geworden war der Fall von Eugen Bleylers Familie, die in einem denkmalgeschützten Haus in der Wiehre wohnen. Für dieses Haus kletterte die Grundsteuer um fast das Vierfache. Für die Wiese hinterm Haus forderte das Finanzamt aber nicht nur das Vierfache – sondern – das Vierzigfache. Statt 87 Euro, wie der SWR berichtet hatte, 3500 Euro.
„Treibt der Gutachterausschuss die Immobilienpreise in Freiburg?“, hatte Mitte 2023 die Badische Zeitung getitelt. „Wir bilden immer nur einfach den Markt ab“, sagt Schemmer. Der Gutachterausschuss bekommt alle Kaufverträge, bei denen in Freiburg die Eigentümer wechseln. Und wenn wie beim Modehaus Fabel ein solventer Schweizer 20 Millionen Euro auf den Tisch blättert, „dann hat ein solcher Einzelfall, wenn er überhaupt so stimmt, für uns erst einmal nur bedingt Relevanz“, sagt Schemmer.
Für die Innenstadt, wo vergleichsweise selten Liegenschaften verkauft werden, würden viele Faktoren eine Rolle spielen, neben den Ergebnissen aus einer Eigentümerbefragung auch die Zinsen, konjunkturelle Daten und erzielbare Mieten. Doch gerade die sind nicht nur an der Kajo durch die Corona-Krise deutlich nach unten gegangen. „Sofern sich dauerhaft veränderte Miet- und Kaufpreisniveaus im Marktgeschehen widerspiegeln, werden diese bei der nächsten turnusmäßigen Ermittlung berücksichtigt“, sagt Schemmer. Und weil das zu beobachten war, habe der Ausschuss schon Anfang 2023 – außerfahrplanmäßig – und Anfang 2025 zwei Korrekturen vorgenommen. So wurden aus 27.000 Euro 24.000. Im Übrigen bilde das, was über die Bodenwerte auf der Straße erzählt werde, oft nicht die Realität ab.
Zum 1. Januar 2027 wird der Gutachterausschuss wieder neue Bodenrichtwerte veröffentlichen. Erst zwei Jahre später würden die dann neuen Werte auch wieder für die Grundsteuerbescheide maßgeblich sein. Gegen die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Werte gibt es übrigens keine Einspruchsmöglichkeit.
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