Falscher Hebel: Mathias Hecht kritisiert Gesetzesvorlage für mehr Mietwohnungsbau Politik & Wirtschaft | 06.12.2018 | Lars Bargmann
Fehlender Wohnraum, explodierende Mieten, hohe Grundstückspreise – die Lage am Wohnungsmarkt wird in Deutschland zunehmend problematisch. Mit dem im September beschlossenen Entwurf für ein Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus will die Bundesregierung jetzt steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Segment setzen. Ob es die richtigen sind?
Hintergrund für die gesetzliche Neuregelung sind der vor allem in Universitäts- und Großstädten bestehende erhebliche Mangel an bezahlbarem Wohnraum – auch für Menschen mit mittlerem Einkommen – und die ebenso erheblich steigenden Mieten. Die geplanten Fördermaßnahmen sollen nun vor allem private Investoren dazu bewegen, sich verstärkt im Wohnungsneubau zu engagieren. Mit der Wohnraumoffensive sollen laut Bundesregierung insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime zusätzlich gebaut werden.
Inhalt der Förderung ist eine zeitlich befristete Sonderabschreibung für Wohnungseigentümer (§ 7b EStG-Entwurf): Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen können künftig vier Jahre lang Sonderabschreibungen von jeweils bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht werden – neben der normalen zweiprozentigen Abschreibung pro Jahr. Dabei muss der Bauantrag vor dem Jahresende 2022 gestellt werden, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen (um hochpreisigen Wohnraum zu verhindern) und die Wohnung muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. In die erhöhte Abschreibung fließen jedoch maximal 2000 Euro der Baukosten ein. Aufwendungen für das Grundstück oder auch die Außenanlagen sind nicht begünstigt.
Zweifel bei der Zielgruppe
Wird die geförderte Wohnung nicht so lange zu Wohnzwecken überlassen oder die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre durch nachträgliche Kosten überschritten, müssen die gewährten Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. Gleiches gilt bei einem Verkauf der geförderten Wohnung innerhalb des Förderzeitraums.
Kritik kommt vom Bund der Steuerzahler (BdSt) sowie der Bundessteuerberaterkammer (BStBK). Der BdSt hält die Maßnahme im Prinzip für richtig, jedoch in der Umsetzung für zu verwaltungsaufwendig und die Baukostenobergrenze als zu niedrig angesetzt. Die BStBK begrüßt zwar, dass im Vergleich zu einem Gesetzesentwurf aus dem Jahr 2016 nun nicht mehr gefordert wird, dass das Baugrundstück in einem Fördergebiet liegen muss.
Die Experten bezweifeln aber, ob die Zielgruppe der privaten Investoren überhaupt erreicht wird, weil die Grundstückskosten in vielen Städten so hoch sind, dass preiswerter Mietwohnungsbau kaum möglich ist. Ebenfalls kritisiert wird die Einbeziehung der hohen Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage) in die Bauobergrenze. Vorgeschlagen wird daher, dass sich die Grenze von 3000 Euro je Quadratmeter nur auf den Gebäudewert bezieht oder die Anschaffungsnebenkosten bei der Prüfung, ob die Obergrenze eingehalten ist, nicht mit einzubeziehen sind.
Aufgrund der berechtigten Kritikpunkte wäre es unseres Erachtens sinnvoller, anstatt der Einführung der Sonderabschreibung die steuerliche Normalabschreibung (nach § 7 Abs. 4 EstG) von bisher zwei auf drei Prozent anzuheben und dadurch langfristig die Bautätigkeit ohne Einschränkung zu fördern.
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